4月份以来，楼市持续引起各方关注。国家统计局数据显示，4月份全国新房销售面积仅为3月份的52%、销售额仅相当于3月份的61%，新开工只有3月份的67%。5月份以来，又出现了一些新现象，比如二手房挂牌量进一步攀升，一些高价值片区出现了“套现”的现象，整体预期似乎进一步走低。

于是，近期业内外人士针对楼市提出一些“救市”建议，如降低改善型住房的房贷利率，降低存量房贷利率，全面取消限价政策，认真落实“三支箭”和保交楼政策等。笔者认为，这些提议都是一些常规的措施，主要还是在需求端“打转转”。

其实，近年来特别是2022年以来，国家在“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）和“三保”（保交楼、保稳定、保民生）上做了一揽子的部署。可以说，在强调支柱产业、力求稳定、大力“促刚需、促改善”的部署下，政策层面的支持不可谓不大。即便是从过去惯用（也被各方认为颇为有效）的金融宽松来看，力度不可谓不大。比如，一季度广义货币（M2）增速、社会融资规模增量、新增贷款都强于去年同期，2月M2增速甚至创下7年新高。

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再看房贷利率，目前首套住房和二套住房分别为4.30%和4.90%的利率水平，已是历史最低值。根据中指院的数据，超过40城调整首套房贷利率下限至4%以下。放在过去十几年，如此宽松的货币环境、政策环境下，商品房市场会迅速企稳并走向新一轮繁荣期。因此，搞清楚问题的真实症结所在，才是制定政策的关键。

照理来说，随着疫情影响逐渐消退，政策不遗余力促消费，地方积极稳楼市，货币环境又很宽松，为何购房需求仍然低迷呢？从需求端来看，老生常谈的一点是，老百姓的资产负债表在三年疫情的冲击下，受到很大影响。这只是需求端的一个方面，另一方面是近年来一些行业整顿，导致有支付的购买力不足。

同时，地产行业供给端发生史无前例的变化，即去除地产“资本运作”旧模式，在金融端推进自有资金拿地，穿透式资金监管，贷款集中度等，将金融属性下非理性预期和“加杠杆”催生的暴涨模式，在源头上得到控制，导致地价推动房价上涨，房价上涨引致预期上涨，带动加杠杆购房的逻辑失效了。同时，上一轮上涨特有的棚改等催化因素也褪去了。

2021年下半年以来，供给放量的同时，房价持续一年半下跌，导致“只涨不跌”的预期、“买房一定增值”的预期扭转。总的看，地产持续疲软是多方原因、深层次原因造成的。目前，住房需求仍强大，如3亿-4亿新市民的购房需求，首套房的换房需求，县域城镇化的需求等，但是这些需求的支付能力不足，无法匹配高房价和高成本。

对于高收入人群或扎根城市多年的老市民，大多数拥有多套房。根据央行的调查，2019年有41.5%的家庭拥有2套或更多住房。对这部分人群，只有“涨价预期”“财富效应”出现后，才会有购房需求。总的来看，这就是为何去年以来，政策不遗余力，不可谓不努力，但地产需求端仍旧疲弱，表面原因是需求不足，深层次原因则是供需不匹配、供给侧结构性改革尚不到位。

因此，政策应聚焦于供给侧，比如加大保障性租赁住房建设供应，推进租购同享和渐进同权。近年来，尽管人口净流入城市保租房筹建规模非常大，但主要是存量房认定，而新增房源上的效果不大。特别是，大城市并未有效落实住宅用地单列10%的租赁用地，14个城市2022年租赁用地计划平均完成率不足20%，而且将优质地块拿出来建设保租房的意愿不足。

笔者认为，在行业高举高打了20多年，特别是房价飞速上涨之后，住房需求不是不足，而是在涨价预期下、在加杠杆的助推下提前释放了，且过度释放了。有需求潜力的人群，又没有支付能力。因此，政策基调上，一定要摒弃“下行必刺激”的逻辑，一定要通过“先租后买”来休养生息，培育可持续的动力。

近期，国家提出要落实好已出台的纾困政策，以较受重视的“带押过户”为例，目的是降低商品房交易成本，进一步满足刚需、换房需求，但目前落实得不好。各地要进一步落实主体责任，将政策涉及的相关利益方统筹起来，告别短期主义和共输局面；金融管理部门和登记部门要从顶层政策设计、登记系统升级等制度和技术层面全方位推进，打消各方对于风险的顾虑。比如重视共有产权住房、公租房扩面、“商转公”、整顿经纪行业等。总的来说，救市告别一招鲜，必须要有多方合力、长期视角。

最后，针对由于支付能力弱导致潜力需求难以转化为现实需求的问题，建议在新增供地方面降低土地成本，杜绝由开发商承担各种配套设施建设移交等。笔者认为，需求端的政策空间并不大，该出的政策基本出尽，且政策边际效应有限。而在协调防风险和防范道德风险的前提下，“三支箭”落地效果也需要理性看待。一方面，市场化和法治化是“三支箭”的前提；另一方面，新模式的出炉，必须要以旧模式一定程度的出清为前提，这个阵痛必须要承受。

（作者为广东省住房政策研究中心首席研究员）